大家下午好，感謝小飯桌給這樣一個跟大家交流的機會。我今天專門講土地流轉這個事情，與大家進行分享和解讀。
首先為什么叫時代紅利？中國歷史是一部土地的改革史。秦朝之前的土地制度和秦朝之后的土地制度是不一樣的。1949年到1953年是土地政策最好的時候，你可以自由買賣、自由遷徙，沒有戶口限制。1953年之后推合作社，發展社會主義，把耕地、林地的所有權收歸國有，但是有一個還留給大家，就是宅基地。1958年到1978年推全面公社，把宅基地收回去了。之后是家庭責任聯產承包責任制，再往后實行兩權分離——所有權和承包經營權分開，2016年推出三權分置，即所有權歸國家或者集體，農戶具有承包權，經營權按照年限流轉，可以流轉給任何人，包括一些國外的客戶，因為經營權是有年限的，到期還是得回到農民手上，流轉方式有轉包、轉讓、合作入股、租賃、互換等方式。
土流網有耕地集體建設用地、宅基地、養殖水面、灘涂、荒山未利用地等，流轉耕地我們一般做大規模種植和生產，每畝租金一年幾百塊錢，林地幾十塊錢一畝一年，還有一些荒山。
全球土地改革都需要花很長時間，英國花了將近100年，臺灣花了幾十年，日本花了幾十年。我們現在做的事情是什么？我們市場需求很大，政府有些方面比較落后，所以土流網類似于現在的房天下，下面有很多中心類似于鏈家，我們幫助他們做土地見證交易管理和合同備案以及系統建設，我們搭建土地交易的體系，提供客源和數據，在線下幫用戶交易。
兩個節點推動土地流轉
有兩個節點推動了土地流轉：
第一個是兩權抵押，我們在200多個縣試點，用土地承包經營權抵押貸款，或者用農民住房財產權抵押貸款，考慮到土地承包經營權的剩余年限，有些一次性簽了30年，按一年一付，我們只算他有一年的經營權；
第二個土地確權推動土地發展流轉的效率。農民為什么每年都要回家？是看他地的邊界在不在。以前土地承包權上面只寫面積，沒有具體的照片，邊界會消失，很多人不愿意把土地集中，怕邊界消失了；第二個看看土地在不在。現在土地確權我們通過航拍把線確定好了，我們給每個農民發一個類似房產證的東西，這個邊界畫得很清晰。土地確權之后，有些農戶可以整片流轉，邊界消失也沒有關系，邊界在土地確權中體現。
經濟比較發達的地方土地流轉地是比較多的。新疆500畝以下是沒有人要的；我們湖南幾十畝就不錯了，山東、四川、河南、河北、安徽都是土地流轉確權比較清楚的。
現在我們的土地類型，最多的是農耕地，農耕地比林地大一點。
早期有一些人以為流轉土地就是在圈地，以為這個地可以蓋房子建房地產，后來發現不是這么回事，每年還要交租金，的確有很多投資人被坑了，現在慢慢回歸理性，賺到錢的人才去真正的拿地。
2011年和2012年是投資土地的最好時期，當時一塊錢一畝地很多的，現在一塊錢一畝的用地基本上漲到三十、四十了，漲了幾十倍。
對土流網來說，廣東、四川、北京地區的用戶相對多一點。拿內蒙古一個省的土地的北京、四川人比較多，省內流轉只占55%，省外流轉有40%多。有很多浙江、山東、河北、遼寧的投資人去內蒙租地，土地是生產資料，很多人選土地面積比較大、價格比較便宜的地方去種地。
農村金融中的新趨勢新機會
我們通過實踐，在農村金融領域發現以下10個趨勢和機會：
一、現在農業部有一套指標體系叫適度規模經營評價體系。這個有點類似于用GDP考核每個縣委書記、鎮長的業績。農業方面是要考核每個地方在規模化種植的比例和成績。
二、宅基地現在允許和農民合建房。北京流轉宅基地很多，北京周邊80萬到100萬一處宅基地，湖南大概20萬到30萬，廣東40萬到50萬，每個城市周邊都有大量的宅基地被閑置，武漢周邊大概有150萬套宅基地被閑置，以前只能租賃，租賃最長不能超過20年，有一些做長期投入的劃不來。去年農業部說宅基地可以和農民建房，有一些房地產公司就給農民建房，農民有一部分房子用來自己住，一部分房子用來做民宿。
三、集體土地農業創業園，這指的是在集體土地上建房子。
四、建設用地二級市場規范。土流網有一大塊是工業用地和商業住宅用地的流轉，以前這些流轉是項目公司以股權轉讓方式去交易，中間有很多風險，要繳納很高的土地增值稅，這方面有新規定，對于增值稅怎么交，稅怎么交有了明確規定。
五、集體土地入市。土流網現在有33個試點區縣，以前的土地都是政府統一征收，然后再通過市場公開轉讓，有些地方農民不干，征收價格比較高，農民不愿意了，拆遷什么就比較難了。試點里面通過集體直接入市，直接賣給開發商，政府在中間收比較高的稅。其中有一個試點，叫做宅基地直接流轉。像湖南瀏陽市允許在同市范圍內買宅基地，以前宅基地買賣僅限于同一個村的集體范圍內，一般城市里買不到農村的房子，但現在在33個試點里，瀏陽市可以直接買宅基地，這是受法律保護的。
六、新承包期年限，我們現在一輪承包到2022年到期，現在即將修改新的土地承包法，以前是長期不變，以后是長久不變，這個時間到底多長，我預測是70年的，因為我們林權、建設用地都是70年，正好一個人從年輕到老。
七、集體資產股份化。我們做了土地確權，有些地方像廣東東莞，已經不知道自己地在哪里了，怎么辦？那些地方不叫土地確權，叫做確股權，股權更好。土地是其中一個股份而已。我們平臺接了很多土地托管和社會服務組織的服務進來，這將來是一個趨勢，以前土地是農民的命根子，現在年輕人只是把它作為一個資產。社會服務組織在土地流轉以后會幫他種地，大藥、田間管理、農產品流通、農產品收獲都是可以做的。
八、供銷社和信用社是今年1號文件主要提出的一點。通俗來講供銷社類似于淘寶，信用社是給農民授信的。
九、特色小鎮、生態農莊。特色小鎮扶貧就是給它建設用地指標，以前比例太低，現在新規劃我們可以給建設用地指標，同時農業部也有一些專門扶持特色小鎮和生態農莊的政策。
十、最后一個機會是給想回家修房子的。現在農村的房子一是設計比較丑，二是材料采購單一，像農民按根買鋼筋，集中的話按噸，而且農民修房子也不能按揭，這是一個機會。
